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北京重点写字楼商圈实探及未来写字楼市场恢复预测
作者:bjwjly.com    来源:admin5    发布时间:2020-08-07 11:39    浏览量:
   


北京重点写字楼商圈实探及未来写字楼市场恢复预测
 

“金融街具有选址的不可替代性,租户流失少,写字楼空置率整体还很低;丽泽吸引的主要是后台型的部门,而且是在主要商务区以外的区位办公需求的整合,楼宇品质升级需求为主,相比其他区位,丽泽性价比更高。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天对《证券日报》记者表示。

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“以金融街为例,这两年有很多中小客户都搬离金融街,有些去了丰台区的丽泽商务区,因为丽泽商务区给的优惠很足,目前大量的办公室在每平方米每天4元至5元,且免租期长,有的可以达近一年时间。”
 

随着租赁活跃度的回升,前期受抑制的需求在今年第二季度逐步放量,但市场持续出现金融、专业服务及消费服务等企业退租或缩面积,以及企业整合到自用楼宇或总部的现象。在持续严控疫情的影响下,腾退面积消化遇阻,导致本季度全市净吸纳量连续第二个季度为负值。
 

而在可租面积增加,疫后市场需求仍待继续修复的情况下,写字楼租金水平也持续下滑。报告显示,二季度租金报价跌至每月每平方米420.5元,环比下降1.2%。下半年,将有70.8万平方米的新增供应集中入市,在进一步激发搬迁升级需求的同时,预计短期内上升的空置率仍将对租金保持下行压力。

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北京房地产商会会长梨乃超对《证券日报》记者表示,在供大于求的时候,有的写字楼受冲击比较大,这就导致写字楼采取降价措施,希望能通过低价格吸引客户。另外,有一些位置比较好的写字楼,在此前一直满员,而现在空置下来,也会导致客户重新选择性价比更高的写字楼,种种因素将导致写字楼之间的竞争越来越激烈,而写字楼之间的价格战也拉开序幕。
 

领征写字楼网首席分析师张晓龙认为,北京的写字楼空置率最近几年一直处于一个高位,最近两年几个大因素叠加,使得北京商办市场更加艰难。
 

“首先是,2017年的房产市场调控加码,北京的商办市场也间接受到影响;其次是,整体经济环境的下行,使得商办市场一直艰难经营,难以回暖;再次是,北京城市规划建设的战略性调整,北京市政府搬迁至通州,部分产业资源转移环京,部分企业支持雄安建设,导致北京商办需求分散,空置率提升;最后是,整体经济下行压力加大,不少企业寻求更加低价成本的城市。”张晓龙称。
 

“北京是首都,也是经济晴雨表,写字楼市场的复苏要看疫情的控制情况。”梨乃超表示,写字楼的资金压力很大。写字楼是个重资产的产业,大部分写字楼都是通过融资而来,需要大量的利息和借贷。同时,写字楼还需要维修设备、电梯老化,需要支付水电费等,可以说写字楼的运营成本花费较大。

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梨乃超认为,写字楼目前最主要的就是活下去,建一座写字楼要花费数十亿元,大部分商家采取抵押贷款的方式建楼,一旦没有了租金收入,再加上金融机构没有延期还款优惠政策的话,那么,写字楼要想活下去还是有难度的。
 

“要想活下去,写字楼需要一个长期规划,开源节流。练好内功,如提高品质,有些写字楼在空置期间会装修,提高写字楼的形象,也有写字楼会提供更好的服务,吸引客户。此外,写字楼还需要紧跟国家政策,如吸引国家给予优惠政策的产业入驻;还可以向数字中心端口等方向调整结构;在价格方面,可以推优惠政策,延长租期,签2年、3年或5年等不同的客户给出不同的租金优惠,锁定客户。”梨乃超表示。
 

梨乃超认为,写字楼在10月底、11月初也许会迎来一波增长。“不过,要想完全恢复,仍需看疫情的防控情况,这可能需要很长的时间。”

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年底或迎恢复性增长
 

据报告显示,在供应端,受疫情防控影响,部分新项目延期入市,上半年北京写字楼总新增供应量仅为12.1万平方米。在需求端,整体需求除以续租为主外,搬迁需求特别是同区或邻近区域间的升级需求尤为凸显;二季度北京甲级写字楼净吸纳量为19400平方米,率先转正;但乙级写字楼仍出现较多的非传统金融、专业服务及消费服务等企业的退租和缩减面积案例。
 

“上半年的负吸纳量主要是疫情导致租赁活动无法顺利推进造成的,随着下半年疫情得到控制,防控常态化,需求会逐步释放,有助重振市场信心。”孙祖天表示。

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来源:证券日报

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