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2020年Q2杭州写字楼市场回顾与展望
作者:bjwjly.com    来源:admin5    发布时间:2020-08-26 16:41    浏览量:
   

2020年Q2杭州写字楼市场回顾与展望

根据CAIC监测显示,随着疫情得到良好控制,2020Q2杭州写字楼市场逐步复苏;Q23个新项目交付入市,新增供应22万㎡;空置率环比下降2.9%至18.34%,租金小幅下调0.8%;商办土拍市场热度活跃,成交金额破近两年内新高;科技行业热度持续高企。随着核心商务板块优质项目新增入市,预计下半年租金将有一定程度调整。
 

据克而瑞 CAIC AI 监测系统对一线和重点新一线城市甲级写字楼的持续监测分析,今年二季度重点市场写字楼表现如下:
 

1)2020Q2 CAIC 重点监测城市办公市场平均租金依然普遍下行,但降幅出现收窄趋势;北京租金环比降幅最大为 4.5% ,但仍以 11.2 元/ ㎡ /天继续领跑全国办公市场;

2)上海和杭州“以价换量”效果最为明显,出租率率先迎来小幅回升;

3)去化周期方面,截止 2020Q2 (不含新增供应)广州 18 月周期最短,南京 103 月周期最长;深圳空置率处于高位,但其去化速度最快,办公市场活力依然充足。

20Q2一线与重点新一线城市办公市场租金环比
2020年Q2杭州写字楼市场回顾与展望
2020年Q2杭州写字楼市场回顾与展望

市场监测(杭州)

市场:二季度杭州疫情发展得以良好控制,写字楼市场需求逐步复苏,空置率环比下降2.9%,租金小幅下降;

租户:2020年二季度,借助于数字经济的政策面发展,杭州IT科技类企业承租能力持续强劲。医药、科技、互联网等相关行业借助疫情利好因素,租赁需求旺盛;

业主:疫情因素影响下,写字楼物业水平得到严肃审视,部分品牌房企自持楼宇优势明显,短期内租金下降幅度有限且租户稳定性高,后续承租意愿也较为明显;

板块:商务区整体表现有所回温,传统商务区租赁表现保持稳定。疫情利好行业为主导的未来科技城商务区租赁需求势头火热。
 

1、宏观市场

数字经济增长10.5%,写字楼市场逐步复苏

根据国家统计局公布的数据显示,2020 年二季度,杭州GDP达到 4009.4 亿元,疫情后的复工使经济逐渐复苏,同比上升 1.5% 。

杭州一直以“打造数字经济第一城”为目标。由于数字经济的支撑较强,重点产业的态势恢复良好,上半年,全市数字经济核心产业实现增加值 1833 亿元,占 GDP 的 24.8% ,增长 10.5% ,增速比一季度提高 4.4 个百分点。相关产业中,电子信息产品制造产业增长 11.0% 。
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2、写字楼租赁市场

全市租赁活动回暖空置率降至18.34%,科技行业热度持续高企
 

全市租赁活动回暖,净吸纳量超7万㎡

据 CAIC 资产数据库监测显示,2020 年 Q2 杭州全市写字楼市场 3 个新项目交付入市,分别是武林的滨绿大厦、钱江世纪城的亨得利·闽商大厦以及未来科技城的蓝城鼎创财富中心,共计新增供应 22 万 ㎡ 。截止 2020 年第二季度,杭州写字楼市场存量达 354.6 万 ㎡ 。

第二季度净吸纳量为 7 万 ㎡ ,空置率达 18.34% ,环比下降 2.9% ;二季度杭州全市平均写字楼租金为 3.6 元/ ㎡ /天,环比下降 0.8% 。
 

2020 年二季度全杭疫情影响明显削弱,整体已达可控态势。在一季度受疫情的因素下,企业经营受到一定限制后,二季度写字楼办公租赁活动有所回暖。6月杭州与阿里签署共建“全国数字治理第一城”协议,结合全杭浓厚的科创氛围,本季度科技类企业承租需求依旧旺盛,承担着部分板块的供应去化。
 

2020 年二季度全市办公楼市场整体平均租金 3.6 元/ ㎡ /天,环比微幅下降 0.83% ;核心区办公楼市场整体租金环比下降 0.4% ,为 4.39 元/ ㎡ /天;而非核心区办公楼租金环比下降 1.75% ,为 2.8 元/ ㎡ /天。
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写字楼租赁表现有所回温,板块分化较大

从写字楼租金情况来看,传统商务区依旧占据杭城第一阶梯,且整体在租企业承租能力强劲,次轮疫情影响下,租金水平未受明显影响,主要代表性商务区是黄龙商务区和武林商务区,分别为每平方米每天人民币 5.1 元和 5.5 元。

从空置率情况来看,武林商务区由于 6 月末滨绿大厦的交付入市,新增供应 8 万余方,整体空置率同比上涨 18% ;未来科技城商务区借助科创产业发展的火热势头,二季度空置率 12.4% ,环比下降 17.3% 。
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杭州2020Q2各子市场租金与空置情况

科技行业热度持续高企,板块通达性得以提升

2020 年二季度,金融、房地产开发和 IT 科技三大行业仍为杭州全市写字楼主要需求来源。6 月,杭州与阿里巴巴签署共建“全国数字治理第一城”协议,依托数字经济为主体之一的杭州,科技创新类企业持续影响着全杭办公市场的需求格局,作为新动力产业之一,疫情期间,其承租能力仍较为强劲,本季度科技产业总占比环比上涨 1.2% 至 20.6% 。
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全市租户类型占比情况

与此同时,“换乘之王” 5 号线于 4 月底全线开通运行,萧山市心、滨江、城北、未来科技城 4 大板块将被直线连接,杭城各商务板块的通达性得到全面提升。
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杭州主要商务区热点行业租户占比情况
 

3、销售市场

全市办公成交均价四季度以来首次回升
 

据 CAIC 资产数据库监测显示,2020 年 Q2 杭州办公销售市场全市成交 9.02 万㎡,环比下降 32.67% ;江干区成为本季度成交最活跃的区域,其供应面积 1.56 万㎡,成交面积 2.54 万 ㎡,成交均价 16483 元/㎡;二季度上城区办公成交均价最高,均价为 52670 元/ ㎡;其次为萧山区,成交均价为 29184 元/ ㎡。
 

2020Q2杭州各行政区销售市场

2020 年 Q2 杭州写字楼市场主要供应集中在西湖区,主要供应项目有:海悦中心、柏学荟商业中心;全市成交均价为 18970 元/ ㎡ ,环比上涨 12.98% ,其中核心区成交均价为 32708 元/ ㎡,环比上涨 0.63%。
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4、土地市场

土地市场回温明显

成交金额破近两年来新高

2020 年 Q2 ,商办用地共成交 45 幅,总成交面积为 81.34 万平方米,仅占整个土地市场成交量的17.45% 。商办土地成交面积对比 2019 年 Q2 同比上涨了 128.98% ,较 2020 年 Q1 环比上涨 120.49% 。上半年两季度商办土地市场分化明显,土地市场升温明显。
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杭州商办土地供求情况走势

商办用地的成交金额为 122.87 亿元,占整个土地市场成交额的 9.7% ,对比 2020 年 Q1 的成交额上涨了 151.99% ,本季度商办土地成交金额为自 2017Q3 以来最高。
 

2020Q2典型办公土地成交案例
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5、未来供应及展望

杭州写字楼市场二季度租金小幅下降,出租率有所回暖。在疫情因素逐步可控的情况下,杭城整体办公市场需求稍有回温,空置率同比回落近 3% 。短期内,杭州商办土拍市场热度活跃,成交金额破近两年内新高。
2020年Q2杭州写字楼市场回顾与展望

“全国数字治理第一城”的杭州,在疫情期间数字经济产业逆势突围,科技产业引导杭州办公需求格局已成定局,部分产业聚集性板块租赁需求的承压能力较为坚挺。轨道交通的陆续开通也为杭州各大商务区搭起桥梁,提升区域间的通达性。下半年,预计将有华夏之心、黄龙万科中心 C/D 栋、天目里等项目交付入驻,预计入市总量在 53.7 万方,整体楼宇品质较为优异,供应量充足且体现多为核心商务板块,预计下半年写字楼租金水平将受一定程度调整。

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